新房价格环比上涨13个月 西安楼市因何走出独立行情?
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新房价格环比上涨13个月 西安楼市因何走出独立行情?
发布日期:2024-05-07 19:02    点击次数:99

  2024年以来,各地房价仍然“跌声不断”。3月份全国70个大中城市中,商品住宅销售价格普降,共有57个城市环比下降、2个城市持平、11个城市环比上涨。

  房价一片普降之际,还有城市是“幸存者”吗?在多数城市房价阴跌绵绵、时涨时跌之际,古城西安悄然走出独立行情,新房价格已环比13个月上涨,显得尤为特殊。

  西安楼市从不缺故事。此前疫情形势好转后,西安楼市便明显复苏,2020年诞生了首个楼市“万人摇”,此后西安楼市热点不断,2021年共产生13次“万人摇”,此后年份热点项目也不时出现。

  多位业内人士告诉第一财经,西安作为中国西部重要的中心城市,近年来吸引了大量人口涌入,刺激了房地产市场需求。近两年来,西安住宅品质不断提升,改善型需求占据主流,市面上出现众多总价高的“四代住宅”,推动了新建住宅价格结构性上涨。

  值得注意的是,新房连涨的另一面,西安二手房在持续“以价换量”,市场持续性仍待观察。

  房价连涨的“少数选手”

  在当下房地产市场,能保持新房价格连涨的城市少之又少,西安算一个。

  据日前国家统计局发布的数据,3月份70个大中城市中,共有57个城市新建商品住宅售价指数环比下降,2个城市持平,11个城市环比上涨。其中上海涨幅0.5%领跑,西安涨幅0.4%。涨幅虽不及上海,但这已是西安楼市连续13个月保持上涨态势。

  今年一季度,西安楼市整体表现热闹,龙头房企推盘热情较高,销售业绩也有所回温。

  据中指研究院西安分院监测,一季度西安商品房意向登记平台共开展81次项目登记,近1.25万套房源入市,同比上涨15.44%。其中纯新楼盘供应量持续上升,一季度就有20个纯新盘上市。从楼盘登记情况来看,有11个楼盘登记核验通过量大于房源量、需要摇号。

  龙头房企的销售业绩也未下滑。2024年一季度,西安TOP10房企实现总销售额超过267.1亿元,和去年TOP10企业销售额总额237.5亿相比,2024年一季度TOP10企业销售额“不降反升”。

  四月份以来,房企推盘热情持续上扬,掀起“供货潮”。公开数据显示,从4月1日~25日,全市共有45批次登记,推出5797套房源,户型面积57~526平方米,均价14382~39424元/平方米。

  推盘之余,房企在西安保持投资热情。根据中指数据库监测,2024年一季度,西安房地产开发用地土拍揽得土地出让金255.16亿元,排名仅次于北京、杭州,位居全国第三。近年来,央企在西安土地市场比较活跃,中海、中铁建、招商、保利等频频出手拿地。

  新房价格上涨、房企业绩稳健、投资热情不减,西安似乎在当下楼市中走出了独立行情。

  而实际上,西安楼市的上扬走势,在过去的2023年便已展现。克而瑞陕西表示,2023年全国楼市风云变幻中,西安楼市独好,土地成交规模及热度均位于全国上游水平,涉宅地成交规模排名第3位;楼市成交规模量价齐升,整体呈现出较强韧性。

  在新房市场端,2023年西安新房成交面积环比上涨17.38%,供应量环比上涨2.65%,整体供求结构保持稳定;2023年年末,西安商品住宅均价达20251元/平方米,均价破2万。从2023年3月份开始,西安新房价格同比环比便持续上涨,至今已保持13个月。

  改善需求推高房价

  房价连涨13个月背后,西安这座城市有何特殊之处?

  一位头部房企陕西区域总裁曾对记者表示,西安楼市整体供求关系比较健康,没有被严重透支过,这是衡量其市场尤为重要的一点;此外,西安教育资源丰富、高校人才辈出、对人口吸附能力强,为市场提供了源源不断的购房需求,随着经济逐步复苏,西安楼市便出现上扬。

  多位业内人士则提到了一个共同因素:改善型需求攀升,拉高了西安整体均价。

  中指研究院西安公司总经理石蕊告诉第一财经,西安作为中国西部重要的中心城市,近年来吸引了大量人口涌入,从而推动了房地产市场需求,购房者对居住环境改善的需求也日益提升。

  中指研究院研报表示,2020年以来,西安新房的成交面积段略有上移,到2023年末120~160平方米的改善产品已成为成交主力;成交总价上移明显,产品集中在150万-200万、300万以上两段。改善型项目销售相对较高,甚至出现了“越贵越摇”的现象。

  到2024年该情况仍在持续。据CREIS中指数据库统计,一季度西安主城区144平方米以上户型成交量同比提升10个百分点,总价300万以上产品占比上涨了8个百分点。最近,西安市面上出现众多“四代住宅”,品质好、户型大、总价高,推动了新建住宅价格结构性上涨。

  “西安新房价格持续上涨,主要原因在于结构性上升,近期高品质楼盘占比提升,带动了价格上升。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也对第一财经表示。

  克而瑞称,西安高端住宅2016年之前基本以低密别墅为主,此后才开始有城市中心大平层出现。2014~2023年这10年以来,西安500万以上高端住宅成交规模呈直线上涨态势,2023年高端住宅成交主要集中在曲江新区及大明宫板块、高新区、浐灞生态区。

  克而瑞认为,西安购房消费主力由首置刚需向刚改、改善客户转换,原因主要有三:居民置业观念转变,购房消费由有房住向住好房进阶;在“房票”受限情况下偏爱预期收益额更高的大户型产品;二胎政策放开,催生功能性住房改善需求,三房、四房产品逐渐受到市场青睐。

  除此之外,前两年西安高价地频出,也是如今产品端价格攀升的原因之一。比如在2020年时,西安主城诞生了15宗楼板价超1万元/平方米的涉宅高价地,地王接连涌现,部分地区甚至出现“面粉贵过面包”现象,有地块成交楼板价12504元/平方米,而周边项目售价仅12500元/平方米左右。

  政策调整预期较强

  与连涨的新房市场不同,西安二手房走势却出现分化。

  西安市住房和城乡建设局最新发布数据显示,2024年3月份,西安全市存量房(二手房)网签备案面积达到101.89万平方米,住宅网签备案更是高达9617套,面积94.31万平方米。这一数据成为自官方公布二手房数据以来的“第三高”,仅次于去年3月和4月。

  虽然成交量出现上涨,但这是西安二手房“以价换量”的结果。2024年3月,西安二手房环比下跌0.3%,同比下跌4.2%。各面积段房价价格都出现下滑,其中,90平方米以下房源环比下降0.3%;90~144平方米房源环比下降0.3%;144平方米以上房源环比下降0.4%。

  “这套房源上线389天,从198万降到了165万元。”当地一房产中介,在提及西安一个热门小区的房源时称。他表示,西安二手房市场价格比去年明显下降,不过今年降幅有所收窄。

  中房指数系统百城价格指数也显示,2024年3月,西安二手住宅价格环比下跌0.44%,样本平均价格为15329元/平方米。从2023年5月起,西安二手房价格便持续下行,仅少数月份呈持平态势。

  在王小嫱看来,二手房房价更能反映真实的市场价格趋势。根据诸葛数据研究中心数据,截至2024年第17周,西安二手房挂牌量共计13万套,较去年同期上升6.7%;2024年3月,西安市场情绪指数为-0.88,较上月下降0.04。“短期内‘以价换量’的趋势难以改变,二手房短期价格上升动力不足。”

  值得注意的是,当前放开楼市限制性政策的城市越来越多。比如,与西安同为“网红城市”的成都,近日宣布已不再审核楼市购房资格。目前,全国仅剩少数城市如北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、西安、珠海,还存在一定的楼市限购政策。

  后续,西安会跟进成都步伐,进一步放开楼市政策吗?

  王小嫱认为,截至4月28日,全国已有约35城放松限购政策,其中22城全面放松限购,不乏热点二线城市。在当前市场形势下,各地市场要适应新的供求关系,以往在市场上升期出台的限制性政策已不再适用于现在,预计未来二线城市全面放开限购的概率较大。

  石蕊认为,根据以往的政策经验来看,二线城市逐步放开限购,以及鼓励高品质、好房子更多供给是未来政策趋势。西安和成都同处西部地区,经济发展、人文因素等环境上有相似之处,因此西安根据成都的政策进行借鉴,调整自身楼市政策的概率还是很大的。



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